2016年8月23日 星期二

【柬埔寨金邊海外房地產投資】海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?

【柬埔寨金邊海外房地產投資】海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?

海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?
最近好像有越來越多海外的產品打著包租幾%,甚至幾年後幾%買回.....甚至有包租10%,幾年後130%買回....???
如果無法履約,實在令人擔心。

2016年8月22日 星期一

【柬埔寨金邊投資】海外投資是危機還是轉機,我們了解嗎?

【柬埔寨金邊投資】海外投資是危機還是轉機,我們了解嗎?

報導指出,金邊房地產到2020年會有30,000套,真的是保守估計啊!

其實以我們自己長期在金邊投資跟經營物業管理,應該50,000套是不為過的,尚不包含當地人喜歡的排屋....。

看好柬埔寨~~~也要控制風險!!

柬埔寨房地產投資~看好前景但要注意風險!


亞洲開發銀行(ADB)今年「年度經濟展望報告」認為,目前最被看好的亞洲新興國家就是柬埔寨,2015年經濟增長率預估為7%2016年預計將達到7.2%,由於柬埔寨房市擁有「無外匯管制、房地產美元計價、人口紅利」等多重優勢,讓柬埔寨成為當前國際各大投資機構優先鎖定的投資新天堂,也成為臺灣不少投資人作為全球化投資配置的熱門首選。

   投資柬埔寨首都金邊房地產的最大外來投資人,除了早年計劃性進入的日韓兩國外,最主要是占地利之便的鄰國馬來西亞及新加坡,2014年外來投資以亞洲國家為主,五大外資來源國分別為中國大陸、日本、南韓、英國和泰國。不過,來自臺灣投資方,近年來正加速進入柬埔寨,除成衣紡織及金融證券業外,房地產開發更是台商新興熱門投資項目。

 每一次到金邊都會讓人感受到城市風貌不斷在蛻變,天際線四處看到是高聳的建築起重機,仿佛置身在當年的上海浦東新區一般。鄭哲升形容柬埔寨的經濟成長潛力,有如30年前的臺灣、20年前的上海、10年前的馬來西亞,目前正在一路穩健茁壯,已成為歐美先進各國各大型投資機構積極注意的投資黑馬國家。

  柬埔寨金邊房地產的兩大投資優勢,一是柬埔寨房市仍處在供不應求的賣方市場,由於金邊目前正處於快速城市發展階段,來自世界各國的商務人士絡繹不絕,不斷創造新房產需求,無論想賺資產增值,或是穩賺租金,都值得期待。

其次柬埔寨對於外匯採取開放政策,完全沒有外匯管制措施,資金可自由進出,房地產又以美元計價,相較於其他貨幣則有匯兌風險,由於美元是當前最值得長期持有的強勢貨幣,在賺得房價漲幅同時更能賺得美元升值。


投資風險~~小提醒

優點:房價基期東協最低,美元計價無匯損風險,享東協關稅優惠,無外匯管制,有「東南亞小瑞士」之稱。

缺點:貸款利率偏高,多為預售屋,投資慎選代銷及開發商,2018年前金邊有千戶以上交屋潮,注意風險。

經濟狀況

經濟成長率每年逾7%

四大支柱為旅遊業、加工業(制衣業)、農業和建築業。

吸引中國、南韓、日本、歐美等國前往投資進駐,外資投資大幅成長104%

過去五年,外國觀光客成長七成,每年有將近400萬人造訪。

外國人投資規範

2010年開放外國人買賣不動產,只要年滿18歲,憑護照就可以用自己名字,自由買賣2樓以上的集合式住宅、公寓大樓,但針對土地、透天厝、店面則不得持有及購買。

稅務法務

•購屋時需支付4%交易稅及約600-1,000美元的律師費。

•持有時需支付0.1%房產稅及10%租賃所得稅。

房貸模式

外國人房貸利率約7%12%


•銀行購屋貸款成數約五成,但仍須依實際狀況而定。

2016年7月4日 星期一

柬埔寨金邊的消費力V.S生產力

物價指數~~是一個城市的消費力跟生產力的重要指標。


一個城市的正常物價指數,應該是東西貴或是便宜,當地人民

塞車~~代表的意義??



塞車,沒人沒車怎麼塞呢??這應該是進步國家才有的名詞,跑了那麼多的國家,仔細去了解才知道,塞車是有學問的。
1.一樣是塞車,但是仔細去觀察或是統計,塞車的大部份是中古車,新車,還是高級名車居多...

台灣樓層越來越低,房價卻越來越高~~唯一不變的就是收入

 
最近跟台灣的建築師聊天,談到了台灣的建築法規,發生地震七級,就修改建築法令,發生了火災,又修改法令,發生土壤液化,又修改法令,颱風太大,也修改法令....
法令規朝令夕改,因為天災人禍越來越嚴重,當然建築品質也會越來越好,但是樓層確越來越低,最後是房價越來越高....

唯一不變的是收入十年來不變。


但是,當房價高到多數的人無法接受的時候,結果是可想而知....
我們的法令,也不歡迎外國人來投資房地產,登記、稅金、貸款、過戶....等問題,國內的人買不起,外國人無法購買,台灣的房地產還能有未來嗎?

『危機』是危險也是機會~~~

一、過去30-40年台灣的落後,過去20-30年中國的落後,過去10-20年東南亞的落後,普遍民眾是窮困,辛苦.....在那些年代,全球的科技,醫學,技術,資金....都很缺乏,所以城市要進步是很困難的。
但是....在全球的科技,技術,資金非常進步,資金非常氾濫,這些進步的產物,絕對不用30-40年,更不需要20-30年,也不會10-20年,柬埔寨金邊,只要你走過,看到,了解它,你會跟我一樣,相信這幾年內就會進步神速了!