2016年11月22日 星期二

投資海外房產為什麼不選中國,要選擇柬埔寨???

房地產業屬典型的高風險產業,因為房地產市場在發展過程中將面臨的風險因素難以或無法預料、控制。這是任何一個投資者都清楚的事情。

目前要投資海外房產,為甚麼不選中國市場,而要選擇柬埔寨,因為以中國房產而言它已進入了所謂“供需基本平衡、城市深度分化、風險快速積累”的階段。在過度寬鬆的金融市場環境和貨幣信貸條件的推動下,一線城市和部分二三線城市房價高位過快上漲,房價水準已背離國家經濟發展和住房市場供求狀況的基本面,投資投機性需求大量出現,泡沫風險加速積累。所以隨著經濟全球化一體化的發展,柬埔寨的市場是更具有吸引力的。

而且中國率先在柬埔寨進行了一系列的大動作,這便清楚的說明了,投資柬埔寨是順應了整個中國經濟海外擴張的大勢,所以我們若是要投資便是要跟著“國家”去投資,是我們投資人不能再次錯過的機會,也是不可多得的歷史機遇。


中國在柬埔寨投資了什麼,帶來了什麼呢?

非常顯而易見............中國是去柬埔寨做生意的。

過去的二十年,中國對柬埔寨的基礎設施等項目投資超過100億美元,成為柬埔寨最大的投資國。中國的友好援建也正在改善當地人的生活。中國資本最早進入柬埔寨,多是以援助的形式,如基礎公共工程建設服務,而最近十年,中國企業便是開始大規模地進行全面投資。

我們都知道2020年泛亞鐵路會通向柬埔寨,東運會也會在2023年在柬埔寨首都金邊舉辦,並且東運會的運動場全部由中國進行援建。

在中國企業的幫助下,柬埔寨建設了6個水電站;柬埔寨全國光纖通信網路專案也正由中國企業建設;中國企業斥資38億美元的大規模旅遊投資專案中的國公省新國際機場建設也已確定要開工建設。




在1013-14日,習近平主席不到24小時的柬埔寨之行裡,中柬雙方簽署了外交、共建“一帶一路”、產能合作、投資、水利、新聞、海洋等領域31份合作檔,提出努力實現2017年雙邊貿易額50億美元目標。

其實,中國在柬埔寨如此大力投資,首先看重的,是柬埔寨在地理上處於東盟的正中心,擁有海岸線,首都金邊位於湄公河一岸,有著極其重要的戰略位置;再次就是柬埔寨豐富的市場資源,比如旅遊業、製造業、建築業等。這些資源將遊客和投資者引向柬埔寨,中冶、上海建工等大企業紛紛來柬埔寨開發專案,柬埔寨的中國人更多了也更專業,需求也更大,發展前景也變得更好。
 再如“一帶一路”倡議的示範工程——西哈努克港口經濟特區,已吸引來自美、日、意、法等國及中國各個行業企業入駐80餘家,解決當地就業萬余人次,成為柬埔寨境內規模最大的經濟特區。而隨著越來越多的外來人口流入,也必將帶動其房產租賃及投資市場的蓬勃發展。

所以我們跟著中國去投資是不是比較穩當..........跟著中國這條船...............水漲船高......

2016年11月20日 星期日

※投資海外房產仲介不跟你說的.......................(海外置產隱藏的問題與風險)

投資海外房產仲介不跟你說的…..(海外置產隱藏的問題與風險)

1.     土地或是房產可否持有??
台灣土地是私有制可以傳承買賣自由但是海外房產部分,例如大陸、新加坡越南等土地持有或只限本國人或有年限限制也可能只有使用權或是地上權,這些都要了解清楚才能避免糾紛。
2.     匯率??
買賣海外房產匯率是影響報酬率很重要的因素,因為各國貨幣的貶值或升值是非常不確定的,例如前幾年馬來西亞的房產很夯,雖然過了3-4年房產增值,但是馬幣貶值將近吃掉3成投報率,所以實際上所購置的海外房產是屬於虧損的狀態,因此買賣海外房產所適用的匯率最好是美金,這樣風險相對就會降低很多。
3.     保證回租??
海外房產因為要提供給投資人感覺安全收租的策略所以都會提供有保證回租6%-8%的口號,但是租金報酬真的可以達到6%-8%?當地租金行情價每年一直維持在6%-8%都不會調降嗎? 這有可能嗎 這也是投資人需要思考的問題喔。
4.     當地真實價格??
台灣有實施實價登錄系統但是目前海外房產許多國家還是處於無公開透明查詢房價的機制,若是投資人想要購買海外房產,建議還是到該國考察,實際訪價附近周邊行情,這才是理性的投資人應有的態度,也才可以避免不肖業者胡亂地加價而導致買貴損失未來出售應有的房產報酬率。
5.     稅務項目??
台灣房產買賣交易在5年之內有奢侈稅買賣交易還有契稅等等,而海外房產買賣相關稅務也是要了解清楚,通常海外仲介高喊投資報酬率有6%-8%,常常是沒有把稅率項目扣除,很多扣除稅務支出後,投資報酬率可能只剩3%-4%左右,所以這也是我們投資人需要了解的重要資訊。

6.     物管售後服務??
這是投資海外房產最重要的一環通常去聽說明會時一定會說到的就是…..我們的海外房產是一條龍服務到底有專業的物業管理幫您作代租代管代售讓投資人安心放心,但這也是最不讓人放心的部分,因為通常海外仲介在銷售時都高喊有專門物業管理公司配合,殊不知物業管理公司針對預售屋因為無法估算實際所要管理的坪數大小、管理的程度(酒店式管理或是公寓式管理..)而計算物業管理費,所以一定會等到完工交屋時才會跟建商簽訂物業管理約定,除非建商本身是物業管理公司,或是代銷者本身在當地有物業管理公司才能真正落實所謂的一條龍服務,不然都只是假配合而已,這些都是我們投資人應該要知道而海外仲介通常不會跟你說清楚講明白的。


投資海外房地產,以上都是我們投資人都必須要知道的……

2016年11月17日 星期四

西港特區~柬埔寨未來發展的重心特區

~~西哈努克港~~

自從中國提出一帶一路戰略構想以來,這項倡議頻獲世界點贊,沿線已有50多個國家積極回應,在共商、共建、共用原則下,相關務實合作穩步推進。其中,作為一帶一路戰略沿線的柬埔寨西哈努克港經濟特區(以下簡稱西港特區)建設,正努力成為21世紀海上絲綢之路沿線上的樣板。

柬埔寨地處東南亞交通樞紐位置,是21世紀海上絲綢之路的重要沿線國家。西港特區的自身區位優勢及平臺作用,已對中柬經濟社會產生了一定的積極影響:不僅促成西哈努克市與中國江蘇無錫市結為友好城市,還拉動了柬埔寨當地社會經濟發展。目前,在西港特區就業的柬埔寨員工有一萬多人,平均每個月工資性收入總額約為180萬美元,既讓幾千戶家庭提高了生活水準,又帶動了柬埔寨的消費市場。同時,西港特區的發展也加快了柬埔寨的工業化進程,促進了中柬雙方企業在經濟、技術上的合作。

西港特區是柬埔寨王國政府批准的最大經濟特區,也是中柬兩國首個簽訂雙邊政府協定的合作區、首個建立雙邊政府協調機制的合作區。特區採取建設、招商齊頭並進方式,積極構築中柬經濟合作和融洽中柬文化的國際平臺。目前,已建成工業廠房85棟;以紡織服裝、五金機械、輕工家電等為主導產業,引入來自世界各地的企業81家,解決柬埔寨逾萬個就業崗位;還引入了由柬埔寨發展理事會、商業部、海關、商檢、勞工局、西哈努克省政府代表組成的一站式行政服務視窗,以及物流清關公司和柬埔寨加華銀行,為入區企業提供高效全面的服務,成為柬埔寨當地生產、生活配套環境最完善的工業園區之一。

西港特區是由紅豆集團等4家中國企業聯合柬埔寨國際投資開發集團有限公司在柬埔寨西哈努克市共同打造的境外經貿合作區,旨在為中國企業搭建投資東盟,輻射世界的集群式投資貿易平臺。該特區總體規劃面積11.13平方公里,首期開發面積5.28平方公里,全部建成後可容納企業300家,解決8萬至10萬人的就業問題。

在加快園區建設,發展經濟的同時,西港特區積極參與當地公益事業,主動履行社會責任,注重與當地文化融合,用樸實的行動傳遞中柬友誼,樹立了中國企業在國際上的良好形象。

針對國內柬語人才稀缺現狀,西港特區專門委託紅豆大學開辦柬語大專班,培養具備柬語特長、具有國際經貿知識和相應工作能力、綜合素質較高的專業人才。截至目前,紅豆大學已開辦32年制商務柬語班,共代培學員近60人,並擇優輸送到西港特區,為特區建設、運營和入駐企業服務。同時,為使本土人才的培訓更為系統化和專業化,西港特區與無錫商業職業技術學院合作,建立了西港特區培訓中心,對區內柬籍員工及周邊村莊學生開展專業技能和語言培訓,為入區企業搭建職工培訓平臺,使柬埔寨農民轉變為現代產業工人。目前,累計已有1.4萬人次參加培訓。此外,西港特區還通過開展助學、幫困等多種形式的公益活動,加深與當地人民的友誼。


    建設中的西港特區以西哈努克新中心為發展方向,以打造柬埔寨的深圳為願景目標,正努力構建中柬友誼城、東南亞新物流中心、大湄公河次區域培訓交流中心等載體,旨在成為一帶一路重點樣板,為促進中柬友誼,深化中柬經貿合作作出應有貢獻。


~~~未來前途不可限量~~

2016年11月16日 星期三

大家都搶著去柬埔寨.....你還在猶豫什麼呢 ???

美國甜甜圈連鎖店將進軍柬市場


   
全球知名的美國甜甜圈Krispy Kreme將進軍柬埔寨市場

Krispy Kreme金邊連鎖店計畫將在金邊市桑園區集中外國人居住的一帶落戶。
Krispy Kreme金邊連鎖店是由目前在金邊市運營的Dairy QueenCostaBBQ ChickenSwensens店的Express Food集團引進的。
Krispy Kreme進軍柬埔寨市場意味著將與目前金邊市知名的Bread TalkTous Les Jours麵包店競爭。
TOUS les JOURS
是韓國最大的麵包連鎖品牌,主營各類法式麵包、蛋糕和各類甜點。

Krispy Kreme是美國一間甜甜圈大型連鎖店,也是美國第二大甜甜圈食品店,創立於1937年美國北卡羅來納溫斯頓-雪倫(Winston-Salem,North Carolina),現在總部位於紐約。

當大家都在準備要去柬埔寨投資時,你說….時機未到,觀望觀望
當大家已一窩蜂搶著要進去柬埔寨的時候,你說.....看看再說
當大家都已進去佔好位置等著收成時,你說……太晚太晚
當大家已經賺到錢獲利了結了,你說…….那時才說早知道

歷史一直在重演,只要你下定決心,做好功課,時機把握,就會勝卷在握,
而不是……早知道了

2016年11月14日 星期一

#當包租公(婆).....請神容易送神難喔!!!


當包租公(婆)的缺點與風險...........


存款轉個彎,獲利好幾翻~~~

負利率時代的來臨,意味著台灣擁有全世界最多存款的國家,大家賺錢的機會幾乎沒有了,最近來到柬埔寨,跟著朋友去我們台灣的銀行國泰世華(還有一銀/兆豐/玉山/台灣企銀...)看到他們的美金存款利率竟然4.5-6%,當地的朋友說,前幾年更高達6-8%撇開什麼投資商機,一樣存在台灣的銀行,光是存款利息的差額,竟然高達4-5..... 這樣的進步的環境,創作出來的商機,只有自己親身經歷,感受體驗,才會清楚....
『危機』是危險也是機會,透過過去台灣的成功經驗,我們可以降低風險,但是卻能看到更多的機會。


問題房客的溝通

從小住的房子是外面下大雨,面下小雨。
於是在我小小的心靈發出了一個聲音,我長大一定要買很多好的房子。
我從高中畢業開始努力的工作存錢,省吃儉用買了人生的第一間房子,
為了增加投資報酬率,我把房子改裝成四間套房,準備出租。
因為沒有過多的預算,所以都在591租屋平台自行招租,
新房子的關係,我順利在兩個星期內全數出租了,小資女成了包租婆。

正當我以為非常順利也開心收租半年後,
記得那天我正和同學悠閒的喝著下午茶,
我的電話響起了,王小姐我是派出所陳警員,
鄰居報案你的房客到頂樓試圖割腕要跳樓,
我們已經派警員前往處理了,房客目前已送往醫院就醫。
從此我的惡夢開始了,鄰居們要求我跟他們開會,
非常不友善的告訴我,要我請驚動大家的房客江小姐即刻搬走,
我當然也想這麼做,因為她已經成為一顆不定時的炸彈,
誰能預料哪天會不會發生更嚴重的狀況,但我不知要如何開口,
深怕她再度輕生,這樣我辛苦努力買來的房子可能會變成兇宅!

輕生念頭的江小姐在銀行上班,工作穩定,
我非常努力的過濾出租房客,質不優的我不租,
怎麼還會有我無法控制的事發生?
正當我在為此事所苦,經過朋友的介紹我找到凌群不動產專業的管理公司,
3天內即協助我將問題房客搬遷,讓我和鄰居們不再擔心。

因此我才發覺包租婆不是這麼好當,
對於與房客間有許多不可預料的情況發生,
我又分身乏術,又不懂如何處理,我又想安穩的當我的包租婆,
於是我放心將房子交由''凌群不動產管理公司''代管,我相信他們的專業溝通,
及他們擁有的專業法律部門,從此我只要按時去銀行登摺刷刷存款簿,
讓我安安心心的當我的包租婆,所以我推薦凌群不動產管理公司,
值得所有想輕鬆當包租公、包租婆的您們信賴!