2021年5月9日 星期日

穩定收益成功案例: 台南南區永春街3*號電梯大樓

台南市區永春街3*號
電梯大樓97坪,總價1060萬{單價11萬}

電梯大樓10間一房一廳   
一間房只要106萬 , 租金7000元起...哪裡有呢?

房貸約700萬,自備款約360萬
 

【房貸實際要看登記人的條件

總共10間(1+1房)月租金7萬/滿租中

【地點好設備齊全,出租率超過95%】

標準一房一聽...房客真正拎包入住!


衛浴設備齊全...乾淨又衛生

年租金84萬/1060萬=報酬率8%

投資人有二種合作方式:

一、單純出資360萬,固定年分紅8%

月分紅為{360*8%}=28.8/12=2.4萬/月

投資人無需承擔任何成本及費用:

房貸、空屋、管理、稅金、維修...。

<系統流理台>居家自住的好幫手

二、出資360萬,由公司包租管理

【公司保障穩定年收益30-40萬分紅】

股東穩定年報酬8~11%

出資人要支付:稅金、折舊修繕,無需承擔:房貸、管理、空屋風險。

股東與公司合作五大保障:

1.房子登記或設定股東名下{或設定}

2.合作期間5-8年{合作期滿,原價贖回}

3.合作期間,股東無需承擔任何費用

4.合作期間保障固定收益8%起。

5.穩定收益,房屋擔保的高收益產品




寬敞的公共區域













免費出租、管理真實案例 案例一、板橋四川路二房住家

 板橋四川路二房住家

【省時+省事+省錢+額外申請補助】

租金26000元,屋主出租有三個選擇:

1.屋主自住:

優點:免支付仲介費用,自己篩選客戶

缺點:除非專職房東,否則要自己打掃、拍照、廣告、帶看N次、不斷篩選,還有後續居住期間的管理,疑難雜症...只能靠運氣,期間如果有房客租金遲交/沒繳,或髒亂、破壞,或需要修繕...都是困擾。

(全新舒適的客廳)

2.房仲出租:

優點:專業代看,簡單篩選房客。

缺點:需要支付一個月佣金,房仲以買賣為主,出租是偶爾服務,很少幫忙打掃、幫忙篩選,後續居住期間的管理,疑難雜症...只能靠運氣,期間如果有房客租金遲交/沒繳,或髒亂、破壞,或需要修繕...房仲很少會處理,沒有任何管理及協助相關補助申請。

(乾淨放鬆的衛浴空間)

3.社宅包租代管:省錢+補助5-6萬以上

優點:專業+專職代看,專業篩選房客,透過系統過濾瑕疵的房客,提高房客素質,協助專業出租+篩選房客=免收佣金,免費代管,居住期間的疑難雜症...都由公司協助處理,期間有房客租金遲交/沒繳,或髒亂、破壞,或需要修繕...專職管理員協助處理,協助屋主相關補助申請(每年有1萬修繕費),及稅金優惠減免。

以本案租26000元 : 省下佣金2.6萬+代管費3.12萬(2.6*10%*12)+1萬修繕=6.72萬元

缺點:需要合法報稅 (經社宅專案計畫的減免 : 平均每年繳租賃所得稅約2~5000元)。

合法報稅...不用擔心爾後房客自己去報稅 , 反而稅率的成本更高 , 甚至被補罰數倍)

(功能齊全的廚房)





(美麗景觀的後陽台)




免費出租、管理真實案例 案例二、西門町旅宿獨立套房

 西門町熱鬧商圈、國賓戲院斜對面

【省時+省事+省錢+額外申請補助】

租金18000元,屋主出租有三個選擇:

1.屋主自住:

優點:免支付仲介費用,自己篩選客戶

缺點:除非專職房東,否則要自己打掃、拍照、廣告、帶看N次、不斷篩選,還有後續居住期間的管理,疑難雜症...只能靠運氣,期間如果有房客租金遲交/沒繳,或髒亂、破壞,或需要修繕...都是困擾。

(全新舒適的房間)

2.房仲出租:

優點:專業代看,簡單篩選房客。

缺點:需要支付一個月佣金,房仲以買賣為主,出租是偶爾服務,很少幫忙打掃、幫忙篩選,後續居住期間的管理,疑難雜症...只能靠運氣,期間如果有房客租金遲交/沒繳,或髒亂、破壞,或需要修繕...房仲很少會處理,沒有任何管理及協助相關補助申請。

(乾淨放鬆的衛浴空間)

3.社宅包租代管:省錢+補助5-6萬以上

優點:專業+專職代看,專業篩選房客,透過系統過濾瑕疵的房客,提高房客素質,協助專業出租+篩選房客=免收佣金,免費代管,居住期間的疑難雜症...都由公司協助處理,期間有房客租金遲交/沒繳,或髒亂、破壞,或需要修繕...專職管理員協助處理,協助屋主相關補助申請(每年有1萬修繕費),及稅金優惠減免。

以本案租18000元 : 省下佣金1.8萬+代管費2.16萬(1.8*10%*12)+1萬修繕=4.96萬元

缺點:需要合法報稅 (經社宅專案計畫的減免 : 平均每年繳租賃所得稅約2~5000元)。

合法報稅...不用擔心爾後房客自己去報稅 , 反而稅率的成本更高 , 甚至被補罰數倍)

(功能齊全的廚房)






2021年4月26日 星期一

認識房產趨勢...社會住宅包租代管 #社會住宅包租代管

目前加入租賃公會的業者,可以說70 %以上,都是房仲業的成員,依過去的經驗跟目前的成績來看,確實印證了上述的狀況。

成績好的,也幾乎七成都是房仲業者, 因為房仲過去累積的資源跟經驗,媒合房東、房客的代租能力比較容易,但房客入住之後的管理及經驗、相關的專業人士,就有待探討, 據了解...多數的業者並沒有配備專業人事的預算。

目前租賃專法【強制規定】押金只能收二個月,去日本參訪的經驗,他們有兩個月以上的押金,甚至還有整年度的租金當作保證金,還有保證人等機制,目的都是為保障,居住期間管理上的問題

金融業放款的評估,信用評等...會決定放款的金額、時間及利率。

保險業在承做保單的時候,也會評估被保險人及受益人的信用評等,或身體健康等因素,而決定保費的多寡。

目前在出租上,對於房客的篩選,並沒有任何評分及評等機制,多數的房東及業者,只能從過去的經驗,或房客的職業 ,做簡單的判斷及篩選,這些可靠度,幾乎沒有任何參考依據,當然會導致後續入住期間,發生的管理問題。

更重要的是一個惡性循環的機制,包租代管業者有兩個收入:

一個月的服務費,包租代管每個月租金10~20%的管理費。

租賃市場的營業額,並不像房仲業佣收那麼高,能給予的佣金相對比較低,業者希望找到不錯的業務員,必須要給予穩定的底薪,或者是高額的獎金作為報酬,很多業者幾乎把一個月的服務費給業務人員, 只剩下包租代管10~20%的管理費,這些費用怎麼可能去聘請專業的人士,做專業專職的管理,說一句難聽的,業者連辦公室的租金、會計師、水電、網路費用都很難支付, 哪裡還有預算聘請相關專業的人事。

蔡總統 8年20萬戶的計畫,營建署或各縣市政府花上千億元,甚至更多的費用去蓋數十萬戶,這個是非常困難的一件事情《 就算哪天完成了,後續的管理不也是一個專業的問題嗎?》。

沒有相對的預算,給包租代管業者去做合理的分配,或聘請管理的專業人士,最後無論是政府興建,或民間興辦都是雪上加霜。

後記:目前才剛開始2~3年,或許成績不好總共一萬多戶,卻也開始有一些負面評價的問題出來,如果為了衝數量,卻沒有考量業者在管理品質上的相關機制,按照比例原則,肯定會有越來越多的負面評價出來,這個真的是我們樂見社會住宅包租代管業的未來嗎?

認識房產趨勢...包租代管及社會住宅 #社會住宅包租代管

包租代管的源起及初衷:

第一、有鑑於房價越來越高,租屋人口相對越來越多,空屋、老屋也越來越多,如何把房客及房子,做有效率的媒合以及管理。

第二、有鑑於貧富差距越來越大,弱勢族群、老人家、身心障礙者,及低收入戶...這些都是台灣及全世界,未來越來越嚴重的社會問題,尤其是居住的問題,需要被受重視,否則相對產生的社會糾紛。以及問題只會越來越複雜。


包租代管業的前因後果

政府如果真的有心,解決這些居住爭議的社會問題,或者是租屋人口及空屋問題。

肯定需要有完善的配套措施,以下是個人的就一年來承包《社宅包租代管計畫》所看到、知道,以及本身從事住宅管理近20年的經驗,提出幾點感想及建議:

1.【代租】,過去房仲經紀業租、售都有,現在包租代管業,民眾及消費者的印象,肯定遠不及房仲加盟品牌。

2.【包租代管】有二個階段:

第一、媒合出租,這個部份無論房仲業或包租代管業,都可以做,但房仲品牌及過去累積的資源、經驗,肯定遠大於包租代管業

第二、長久管理,這個部份影響層面很大,過去也很少有這方面的業者,有這方面的經驗及人員,導致在管理上的許多問題:

屋況:維修、設備及屋主的溝通。

房客:如何篩選房客素質、是否長期付租金、是否生活習慣不良、是否飼養寵物。

要如何建立一個預防機制,才能讓業者有籌碼、有系統、有經驗...有效率的管理。

3. 包租代管,關鍵在房客入住之後,到退租之前,這一段居住期間的管理, 因為屋況的問題,因為房客的問題,而產生維修、漏水、設備不良,或是房客居住期間:租金繳納不正常、生活習慣不好 ,甚至偷養寵物和破壞屋況,這些都是需要有一個機制,或者是專業的經驗去做管理。

4. 上述第2、3項的問題,目前暫時都無解,因為現行的目標跟政策,都放在媒合的【數量】,以現行給予的業者的權利/義務,並沒有額外的預算,及配套措施可解決這些糾紛及【質量】問題。

政府在數量及質量之間必須做一個調配 ,不應該 只有重視質量,這樣反而本末倒置,畢竟社會住宅的初衷就是希望解決:租屋的問題及糾紛,照顧弱勢團體,無論是老舊房屋、還是租屋的弱勢族群,這些都是偏向於管理的品質,如果一味的以目標及數量,乾脆把相關補助,直接丟給房仲業,要達成目標肯定很快,但肯定失去住宅的管理品質、社宅的初衷及意義了。

2020年6月25日 星期四

台灣最美遊客中心!猶如水上城堡般的:台江國家公園遊客中心


台江國家公園管理處 是全台唯一的水上高腳屋,彷彿就在國外的渡假村!

臺南市四草大道北側與鹽水溪間的四草魚塭區,於105113日正式啟用,除保留既有地景地貌外,並透過「高腳屋」的構造形式,避免大規模地景破壞,園區內設置連通水路,串聯各自獨立漁塭,並銜接至鄰近嘉南大圳水系,形成自然感潮水體,以活絡水質,提供浮游生物、魚、蝦、貝類等生物優質棲息水域環境,是遊客近距離觀察魚塭生態系最佳場域,也是評定通過的「鑽石級綠建築」。