2018年11月3日 星期六

為何海外要賣【預售屋】,不賣成屋呢?



房地產裡面,投資獲利最大,報酬率最高的就是《預售屋》,原因很簡單:

1.工程期間,繳款輕鬆。
2.最少的錢去創造最大獲利。
3.現在購買未來的產品/價格
【先卡位先贏】。
4.時間最短:3-24個月內{賺紅單}。
但是....高獲利也高風險:
1.可能蓋不起來《爛尾樓》
2.銷售的花招很多《廣告不實》
3.完工後爭議很多:面積少、漏水


更重要的關鍵~《時機點》
在對的時機點,漲幅20-50%,甚至更多,只用5-20%的簽約款,或是部份工程款,至少有1倍到10倍的獲利,但是投資的幾個評估要素:
1.公司或業務是否資歷3-5年以上
2.如果有,務必提供成功案例
3.業務自己是否也有進場投資
這些投資要素,適用任何產品。
【這個部份範圍比較大,改天再另外分享,因為真的很重要。】

回到重點,為何海外要買預售屋?
【預售屋】過去多數是《代銷業者》的市場,《房仲業者》多是以成屋或是中古屋為主,但是海外房產,卻是這二個業者的肥肉...!
為何說肥肉,有幾個原因:
1.【預售屋】顧名思義就是預售,白話就是還看不到,如果蓋不起來,最後也不一定看的到。
2.只要敢《造夢、話大餅》,說真的...幾個消費者知道真相呢?
所以海外的投資說明會,有幾個共同點:大飯店舉辦、名人代言、有吃有喝、大量廣告宣傳...誰買單?
3.可以跟建商/開發商喊價{佣金},一般國內外佣金,正常是4-6%,真的代銷公司很強,可以包案子,或許可能6-10%,如果佣金有15-18%,多了將近10%,要從哪裡來呢?
4.簽約完成,就跟公司沒有關係了!
以這幾年來,購買海外的案子完工之後,當初的銷售業者,至少70%以上不見了,那客戶的交屋、裝修、出租、管理...誰來服務呢?
5.不用太專業,反正客戶也不了解:台灣有的基本資訊:地段、行情、產品、租金、建商、口碑...說真的,去哪裡查,其實業者也不一定清楚,因為他們只在意服務費而已。
6.因為客戶不懂,也看不到{不知道如何知道},所以幾乎不需要任何售後服務,所以說是肥肉!

這樣子應該就知道,為何房仲或是代銷公司,幾乎95%都選擇銷售【預售屋】了吧!
因為:
成屋要售後服務,成本高划不來
預售屋看不到,不清楚,很好包裝
成屋行情容易比較,資訊落差小
預售屋資訊落差大,比較好談!

回到最原點,海外投資到底好不好,很多人詢問這個問題?
通常我會反問:如果有500萬,投資台灣的房地產,十年後能賺到幾%?
其實,很多人是不看好,甚至認為會賠錢,所以才會往海外跑!

無論國內外,投資任何產業,產品本身沒有對錯、好壞,《人》才是最大的風險,業務跟自己都是人啊!
【只有人心險惡,沒有產品險惡】
還是一句良心話:不懂真的就不要碰,要投資就要評估、判斷。

我們自己也是投資人,更是長期深入國、內外的房地產【物管】公司,如果有任何相關想要多了解,或是互相配合....歡迎加入微信wechat或是line ID:ku67080323
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